양도세/취득세/청약 세대분리 차이점

안녕하세요. 부빠부마입니다!

다들 아시다시피, 우리나라의 부동산 가격은 2017년 정도부터 상승하기 시작하여, 2019년부터는 그 상승폭이 더욱 커졌으며, 지난 2022년 10월 정도까지 상승세를 계속하였습니다. 이처럼 "오늘이 가장 싸다"라고 불리던 아파트 가격은 그러나 2022년 말을 기준으로 다시 떨어지기 시작하였습니다.

"부동산 가격은 주기가 있다" 라는 말이 있죠. 5년 주기설부터 10년 주기설까지 다양한 주기설을 들어보았습니다. 실제로 역대 부동산 가격 흐름을 보면 주기설이 맞는 것처럼 보입니다. 물론 이러한 주기가 미래에도 동일하게 적용되느냐는 아무도 모르겠지만 말이죠.

사람마다 부동산 시장을 바라보는 시각이 다르겠지만, 저는 그래도 역사는 어느 정도 미래를 반영한다고 생각하는 입장이기에, 주기설을 아예 부인할 수는 없다고 생각합니다. 부동산이 항상 오를 수도 없고, 내리기만 할 수도 없기 때문이죠. 그렇기 때문에 저는 부동산 가격의 하락이 시작된 지 1년 3~4개월이 된 현재부터는 슬슬 부동산 공부를 본격적으로 시작해야 한다고 생각합니다. 다음 기회를 잡기 위해서 말이죠.

그러나, 부동산 매매/경매 그리고 청약을 알아보던 중 사실상 "무주택자"가 아니면 부동산 매매/경매 그리고 청약이 몹시 힘들다는 사실을 알게되었습니다. 무주택자가 아니면 부동산 매매 시 세금이 많고, 청약 기회도 적기 때문이었습니다. 따라서 부모님 세대를 떠나 별도 세대를 이루는 "세대분리"를 통해 무주택자가 되어야겠다고 생각했습니다.

그러나, 부동산 취득세, 양도세, 청약 시 "세대"의 기준이 조금씩 다르다는 사실을 알고 계셨을까요? 이 세대의 기준이 조그금씩 달라서  세대분리의 기준을 자칫 잘못 이해하신다면, 과도한 세금을 내셔야할 수 있고 또 청약의 기회를 날리실 수도 있으니 잘 인지해둘 필요가 있습니다.

 

1. 세대분리란

세대분리란 하나의 세대를 이루던 가족 또는 동거인이 해당 세대를 떠나 자립하여 별도의 세대를 이루는 것을 말합니다.

 

2. "세대" 정의

(1) 소득세법상 "세대"의 정의 - 양도세 산정시 적용

양도세를 계산할 때에는 "소득세법"을 따르게 되어있습니다. 따라서 소득세법 상 "세대"를 어떻게 정의하는지 확인해 보겠습니다.

소득세법 제88조

위에서와 같이 소득세법에서는 "실제 생계를 같이하는지 여부"를 중심으로 세대를 구분하고 있습니다. 단순히 주민등록표상으로만 별도 세대를 이룬다고 해서 세대분리가 되었다고 인정되지 않는다는 것입니다.

특히 주의하셔야 하는 점은 "근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다"라는 문구입니다. 이 문구로 인해 실제 부동산 양도하는 당시에는 부모님 집에서 나와 원룸에서 거주하였다고 하더라도, 근무상 또는 사업상의 일시적 퇴거로 보이는 경우에는 세대분리가 인정되지 아니할 수 있습니다. (개인적으로는 양도세 산정을 위한 소득세법상의 "세대" 정의가 가장 엄격하다고 생각됩니다.)

실제로 국세청은 양도세 중과를 위한 위장전입을 적발하기 위해 "신용카드 사용내역", "휴대폰 발신내역" 등까지 열람한다고 하니 주의하셔야 합니다. (특히 고가주택이나 조정지역 내에서의 부동산 거래 시에는 이러한 경우가 꽤 자주 있다고 합니다.)

 

(2) 지방세법상 "세대"의 정의 - 취득세 산정 시 적용

취득세를 계산할 때에는 "지방세법"을 따르게 되어있습니다. 따라서 지방세법 상 "세대"를 어떻게 정의하고 있는지 확인이 필요합니다.

지방세법 제28조의3

지방세법에서는 위에서와 같이 "주민등록표" 상에 함께 기재되어 있는지 여부를 기준으로 세대를 구분합니다. 따라서 취득세에서는 실제 생계를 같이하고 있는지 여부보다도 "주민등록표"가 가장 중요하다고 볼 수 있습니다.

따라서 취득세를 산정할 때에는 "실제로는 부모와 생계를 같이하고 있지 않더라도", 주민등록표상에 부모와 함께 기재되어 있다면, 세대분리가 인정되지 않습니다. 반드시 주민등록표 상 부모와 별도로 기재되셔야 하겠죠. (주변분들을 사례를 보면, 취득세 산정 시에는 정말 주민등록표로만 세대를 판단한다고 합니다.)

 

(3) 주택공급에 관한 규칙상 "세대"의 정의 - 주택청약 가점 산정 시 적용

주택청약을 할 때 무주택자에게 가장 많은 가점을 부여하고 있죠. 주택청약과 관련하여 세대를 판단할 때는 "주택공급에 관한 규칙"을 따르고 있으며, 그 내용은 아래와 같습니다.

주택공급에 관한 규칙 제2조

주택청약에서도 취득세 산정 시와 마찬가지로  "주민등록표" 상에 함께 기재되어 있는지 여부를 기준으로 세대를 구분합니다. 따라서 주택청약을 할 때에도 "실제로는 부모와 생계를 같이하고 있지 않더라도", 주민등록표상에 분리되어 있지 않다면 세대분리가 인정되지 않습니다. 

다만 주의하셔야 할 점은 주택청약 지원자격이나 가점 산정 시 "무주택 세대주"와 "무주택 세대원"을 구분하고 있다는 사실입니다. 특히 투기과열지구나 조정대상지역과 같은 규제지역의 경우(2024년 1월 현재 : 강남구, 서초구, 송파구, 용산구)의 청약에 지원할 때에는 "세대주"에게만 1순위 청약 지원자격이 주어집니다.

 

3. 양도세/ 취득세/청약 세대분리 차이점 정리

양도세, 취득세, 청약에서 정의하고 있는 세대(분리)의 차이점을 정리하면 아래와 같습니다.

구분	양도세	취득세	청약
세대 기준	"실제 생계를 같이하는지 여부	"주민등록표"
특징 및 주의점	주민등록표상과 별개로 실제 생계를 같이하는지 여부로 판단 (휴대폰 발신 내역 등 활용)	무주택 "세대원"도 취득세 산정시 최저세율 적용	규제지역의 경우 무주택 "세대주"만이 1순위 청약 지원 가능
	일시적 퇴거는 불인정

 

저는 이 글을 작성하면서 이제는 조금 이해가 되었습니다. 여러분들은 어떠신가요?

저와 같이 이제 막 내 집 마련을 꿈꾸며 세대분리를 고민하고 계시는 분들에게 특히 도움이 되실 것 같습니다.

 

감사합니다.