스트레스 DSR이란?

안녕하세요 부빠부마입니다 :) 

부동산 투자를 하거나, 내 집을 마련하려고 하는 경우 반드시 고려해야 하는게 대출 한도와 대출 금리이죠. 서울 평균 아파트 값이 12억 전후인 만큼, 대출 없이 내 집 마련을  하는 사람은 찾기 힘든 게 사실입니다. 제 주변을 보더라도 많게는 집값의 70% 정도부터 적게는 30%정도까지 대출을 활용하고 있습니다.

이처럼 대출을 "얼마나 받을 수 있는지"는 구매할 수 있는 부동산의 폭을 결정하는 중요한 요소입니다. 

 오늘은 대출한도를 결정하는 주요 규제인 DSR에 대한 설명과, 최근 새롭게 논의되고 있는 스트레스 DSR에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

 

1. DSR이란?

DSR이란 '총부채 원리금 상환 비율(Debt Service Ratio)'로, 대출한도를 결정하는 중요한 기준입니다. DSR은 개인이 가지고 있는 모든 부채를 기준으로, 그 부채를 상환하는 능력에 따라 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 결정합니다. 특히 주의하여야할 점은 DSR이 원리금, 즉 원금과 이자를 "합친" 상환액을 기준으로 한다는 점입니다. 그래서 DSR은 다음과 같은 공식으로 계산됩니다.

"DSR(%) = {(모든 주택담보대출 연간 총 원금 + 이자)  + {기타 부채 연간 총 원금+이자)} / 연소득 × 100"

DSR은 대출의 원리금 상환액과 기타대출의 원리금 상환액을 모두 포함하기 때문에, 평소 대출을 가지고 있던 사람들은 주택담보대출의 한도가  더 보수적으로 설정되겠죠,

2. 2024년 1월 현재 DSR 규제 현황

2024년 1월 현재 적용되고 있는 DSR 규제는 1억원 이상의 대출에 대하여 적용되며, 제1금융권 40%, 제2금융권은 50%를 기준으로 하고 있습니다.. 이는 연 소득이 1억원인 사람은, 연간 원금과 이자를 합쳐 갚아야 하는 금액이 4000만원을 넘어선 안 된다는 것이고, 연소득 5천만원 사람은 연간 원리금이 2000만원을 넘어서는 안 된다는 것입니다.

또한 최근 정부는 DSR 규제를 더욱 옥죄는 모습을 보여주고 있죠. 지난해 DSR 규제 회피 수단으로 이용되었던 50년 만기 주담대에 대한 규제를 강화했고, DSR 예외를 적용받은 '특례보금자리론'의 대상도 대폭 축소했었던 것과 더불어, 올 2월부터는 "스트레스 DSR"의 적용을 앞두고 있습니다.

그렇다면 스트레스 DSR은 무엇이고, 대출 한도에 어떤 영향을 미칠까요?

 

3. 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR이란 기존 DSR에서 미래의 이자율 상승 가능성을 고려한 것으로, 실제 대출금리에 최대 3%p를 추가로 가산하여 대출한도를 결정하는 규제 방식입니다.

기존까지의 DSR은 "DSR 40%" 를 계산할 때 "대출 취급 시점 금리"를 기준으로 계산하고 있죠. 따라서 변동금리로 대출을 받은 사람들에 대해서, 대출 기간 중 금리 상승에 따른 원리금 상환액 증가 가능성은 반영하지 않고 있었습니다.

그러나 스트레스 DSR은 이러한 대출 이자율 상승 가능성을 감안하여, "미리" 대출 금리를 높게 잡도록 하겠다는 것입니다. 

 

4. 스트레스 금리 산정 방식 

스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 가계대출금리와 현재의 금리를 비교하여 결정합니다. 여기에 1.5%의 하한선과 3.0%의 상한선이 부여됩니다.

금융위원회에서 설명하고 있는 결정방식은 다소 복잡해보이는데요, 사실 "과거 5년 내 최고금리"를 A라고 표현하고, "현 시점의 금리'를 B라고 표현하여 A와 B의 차액만큼 스트레스 금리로 결정하고 있음을 알 수 있습니다.

비록 변동형과 혼합형/주기형별로 차등적으로 계산하고 있어 복잡해보이지만, 사실상 원칙은 "A - B" 임을 기억한다면, 그리 복잡하지 않습니다.

구분	변동형	[고정금리 기간 or 금리변동주기] / 만기비중
		5년 미만	30%미만	30~50%	50~70%	70% 이상
예:30년 만기	30년 변동	5년 미만 고정 5년 미만 주기형	5~9년 고정 5~9년 주기형	9~15년 고정 9~15년 주기형	15~21년 고정 15~21년 주기형	21년 이상 고정 21년 이상 주기형
혼합형	{(A)-(B)}*100%	{(A)-(B)}*100%	{(A)-(B)}*60%	{(A)-(B)}*40%	{(A)-(B)}*20%	미적용
주기형			{(A)-(B)}*30%	{(A)-(B)}*20%	{(A)-(B)}*10%

*(A) = 고거 5년 중 가장 높은 월별 금리 (은행 가중평균금리)
 (B) = 매년 5월, 11월 기준 금리 (은행 가중평균금리)

정부는 이처럼 갑작스러운 대출한도 축소에 따른 실수요자들의 어려움을 고려해, 2024년 상반기에는25%, 하반기에는 50%만 적용하고, 2025년부터 100% 시행될 예정이라고 합니다.

 

5. 스트레스 DSR 적용 대상

스트레스 DSR은 은행권과 제2금융권(상호,저축,여전, 보험)을 대상기관으로 하여, "신규로 취급하는" 주택담보대출과 신용대출을 대상대출로 하고 있습니다. (기존 대출에 대해서는 스트레스 DSR을 적용하지 않는 것은 참 다행인 것 같습니다)

또한, 스트레스 DSR의 도입 취지가 미래의 이자율 상승 가능성을 고려한다는 것이기에, "완전 고정대출" 에 대해서는 적용되지 않습니다. 따라서 변동형 대출(=일반 변동대출), 혼합형 대출(=일정기간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 상품), 주기형 대출(=일정주기로 금리가 변경되고, 그 기간 내에는 고정금리가 적용되는 상품)에만 스트레스 DSR이 적용됩니다.

 

올해(2024년) 2월부터 스트레스 DSR이 적용되기 시작하면, 지금보다 대출한도가 줄어들 것으로 예상되고 있습니다. 부동산 투자나 내집마련을 계획중이신 분들이라면, 이러한 정부의 규제 정책을 잘  살펴보셔야할 것 같습니다.

 

감사합니다.