부동산 시장의 분기점: 인구 감소론 vs. 공급 부족론

안녕하세요, 부빠부마입니다.

오늘은 부동산에 대한 다양한 관점을 살펴보려고 합니다. 우리나라는 재테크를 부동산으로 하는 비중이 상당히 높습니다. 부동산이 안정적이고 수익성이 높다고 여겨지며, 이로써 부동산 투자가 많은 사람들에게 재테크의 중요한 부분으로 자리 잡고 있는 것 같습니다.

새해가 시작되면서 부동산 시장에 대한 다양한 전망이 나오고 있습니다. 2024년의 부동산 전망에 대해서 상승, 보합, 하락 등 다양한 의견들이 매체를 통해 공개되고 있는데요, 이 전망들을 살펴보면, 특히 두 가지 주장이 두드러지게 나타나고 있습니다. 그 중 '인구 감소로 인한 부동산 하락론'과 '공급 부족으로 인한 부동산 상승론'에 대해 오늘은 조금 더 자세히 알아보려고 합니다.

부동산 시장의 미래를 예측하는 두 가지 주장, 각각의 근거와 전제에 대해 이야기해보겠습니다. 함께 부동산의 다양한 측면을 접해보시고, 관련해서 이 글을 보시는 여러분들의 의견도 남겨주세요!

 

인구가 감소한다는데, 부동산이 오르겠어?

인구 감소로 인한 부동산 하락론에 대해서 먼저 알아보도록 하죠! 

당연히 출산율 자료를 안 볼 수가 없겠죠? 아래 표는 KOSIS(KOrean Statistical Information Service) 국가통계포털에서 가져온 2022년 시도/합계출산율 자료입니다. 여기서 잠깐, 이미 아시는 분들도 많겠지만, 합계출산율의 정의를 짚고 넘어가자면, 합계출산율이란, 한 여성이 가임기간동안 낳을 것으로 기대되는 평균 출생아 수를 의미합니다. 

아래 전국 기준으로 2022년도의 합계출산율이 0.778로 확인하실 수 있는데요, 2023년 3분기 합계출산율은 이보다 더 낮아진 0.7명이었다고 합니다. 이 수치를 보다 명확하게 이해하기 위해 예를 들어 설명하겠습니다. 가령, 엄마와 아빠가 각각 100명씩 있어서 100가구가 형성되었다고 가정하면, 합계 출산율이 0.7이라는 것은 이 100가구에서 자녀가 70명만 나온다는 것을 의미합니다. 다시 말해, 부모 세대는 200명이지만 자녀 세대는 70명이 되는 것입니다. 더 나아가, 자녀 세대 70명 중 35가구를 구성한다면 자녀는 25명으로 줄어듭니다. 이렇게 200명에서 70명, 그리고 25명으로 인구가 감소하는 현상이 나타나고 있는 것입니다.

이러한 급격한 인구 감소 추세에서 미래 세대의 주택 수요가 줄어들 것은 필연적입니다. 부동산 시장에는 수요가 감소하면서 부정적인 영향이 나타날 것으로 예상되며, 이것이 부동산 하락론을 뒷받침하는 주요 근거입니다.

시도별	2022년도
	합계출산율
전국	0.778
서울특별시	0.593
부산광역시	0.723
대구광역시	0.757
인천광역시	0.747
광주광역시	0.844
대전광역시	0.842
울산광역시	0.848
세종특별자치시	1.121
경기도	0.839
강원도	0.968
충청북도	0.871
충청남도	0.909
전라북도	0.817
전라남도	0.969
경상북도	0.930
경상남도	0.838
제주특별자치도	0.919

 

공급이 적은데, 부동산이 떨어지겠어?

이번에는 공급 부족론에 대해서 알아보도록 하죠!

사실 '주택 공급 부족론'이라는 키워드는 가파르게 집값이 상승하던 2020년~2022년에는 우리 곁에서 자취를 감췄던 용어였어요. 부동산 시장이 활발한 상황에서 건설사들은 지속적으로 신규 공급 물량을 늘리며, 특히 이 기간에는 일부 지방(예: 대구 등)에서는 지나치게 많은 공급물량이 등장해 일부 지역의 시장을 조절해야 한다는 목소리까지 높아졌던 기억이 있을 것입니다.

그러나 현재는 부동산 시장이 침체되면서 많은 사람들이 주택 공급 부족을 우려하고 있습니다. 가장 대표적인 주택 공급의 선행 지표는 주택 인허가와 착공 물량입니다. '인허가'는 건축주가 건축계획을 수립하고 행정기관에 건축허가 신청을 통해 승인을 받는 행위이며, '착공'은 이를 기반으로 시공자가 공사에 착수하는 것을 의미합니다. 그러나 최근에는 경기 침체와 건설사들의 자금 조달 어려움으로 인해 인허가를 받아도 착공을 진행하지 못하는 물량이 크게 늘어났다고 합니다. 국토교통부에 따르면, 현재 이러한 물량이 33만 가구 이상으로 추정되고 있습니다. 또한, 신규 인허가 물량도 크게 감소하면서 향후 주택 공급이 감소할 것으로 예상되는 상황입니다.

사람들은 더 많은 시설을 누릴 수 있는 지역, 학군이 좋은 입지, 더 살기 좋은 환경을 원합니다. 이러한 상황에서 수요에 비해 공급이 부족하면, 부동산 시장에서는 상승 압력이 높아져 부동산 가격이 상승하게 되는 것이 '공급 부족론'의 핵심입니다. 공급 부족으로 인한 수요 증가가 부동산 가격 상승에 영향을 미치게 되는 것이죠.

지금까지 양쪽의 주장에 대해서 알아보았는데요. 여러분의 생각은 어떠신가요? 어느 주장에 더 설득력있다고 느껴지시나요? 물론, 국제적인 요인이나, 정부 정책의 영향, 경제 동향 등도 한국의 부동산 시장에 영향을 미치므로 여러 요인을 종합적으로 고려하는 전반적인 시야를 유지하는 것이 필요하겠죠?

앞으로도 재테크와 관련된 다양한 주제 기대해주세요:)

감사합니다!